Los mitos sobre la plusvalía urbana (segunda parte)

Las ciudades de países con economías desarrolladas han creado esquemas de monetización de los futuros aumentos de valor de los inmuebles, generando importantes inversiones en renovación urbana y la modernización de los servicios públicos. Esta plusvalía, recogida a través de los impuestos prediales, les ha permitido financiar sus renovaciones. Algunas ciudades han utilizado con éxito esquemas similares. Rio de Janeiro financió parte de la renovación portuaria de Porto Maravilha en el 2009, a través de la emisión de certificados bursátiles, que capturaban el aumento del valor del inmueble.

Los estudios del BID señalan que se requiere alrededor de 5% del PBI para afrontar el déficit en infraestructura en las ciudades. Durante la última década, en la región solo se invirtió un promedio de 2,4% del PBI, incluyendo la inversión pública y privada. Del total de esta demanda de infraestructura, las municipalidades de la región representan el 60%; es decir US$ 150 billones. Y la ciudad de Lima es una de las más atrasadas, sin tener en cuenta las diversas obras paralizadas por el escándalo de Odebrecht o por otras razones (como es el caso del Jockey Plaza).

Las ciudades - capital, como la nuestra, representan el 30% del PBI regional y son las de mayor crecimiento demográfico y económico. El problema es que la mayoría de estas carecen, de la capacidad fiscal para afrontar inversiones de gran tamaño. Para financiar infraestructura urbana las municipalidades cuentan con las siguientes fuentes de financiamiento: 1) Recaudación por la provisión de servicios públicos. 2) Transferencias del Gobierno central, 3) Captación de plusvalía (impuestos predial), y 4) Intervención en el mercado de capitales para fondeo de terceros, a través de los mercados financieros o las asociaciones público-privadas. Hay otras fuentes, como los impuesto de alcabala, a los espectáculos públicos no deportivos, al patrimonio vehicular y a las apuestas, entre otros, pero son poco relevantes.

La realidad y la experiencia de estos últimos treinta años de gestión demuestran que los ingresos actuales que reciben municipalidades como Lima Metropolitana, alcanzan solo para cubrir el 40% de la demanda de infraestructura y de servicios. Se crea así un círculo vicioso, ya que no se recuperan los costos por la poca inversión realizada y, como efecto, se deteriora la calidad del servicio, lo cual disminuye la propensión del ciudadano a pagar y, como resultado, recuperamos menos costos. Todo esto hace muy difícil atraer inversiones privadas para la provisión de servicios de infraestructura urbana, deteriorando al mismo tiempo las finanzas públicas de la ciudad.

Para que los sistemas señalados funcionen se requiere contar con sistemas modernos de catastro predial, y generar una gestión eficiente de cobranza, con incentivos que promuevan el cumplimiento de dicha regulación. Lamentablemente, en ciudades como Lima este tema de los registros de propiedad y cobro de predial es una materia pendiente (a pesar de que las nuevas tecnologías han bajado sensiblemente los costos de actualizar los registros). No en vano en promedio recolectamos en impuesto predial en la región seis veces menos que las ciudades de países desarrollados.

Para tener acceso independiente y sin garantías soberanas a los mercados financieros es preciso contar con la calidad crediticia requerida por el mercado y ser sujeto de crédito. Las ciudades intermedias, con algunas excepciones, tienen una calidad crediticia en ratings locales muy baja. En la mayoría de los mercados financieros de la región esto no es suficiente para obtener un crédito a largo plazo (diez a veinte años).

La Ciudad del Rosario, en Argentina, ha logrado en los últimos quince años la recuperación urbana de la costa del Río Paraná, vía el uso de nueva regulación municipal que modifica el uso de los suelos en la avenida Costanera, lo que permite la convivencia de áreas residenciales, comerciales y de espacio público, y aumenta el valor de esos predios. Esta plusvalía es compartida entre los dueños de los predios y la municipalidad, vía contratos de concesión a largo plazo (figura legal existente en la mayoría de los marcos jurídicos de la región). En estos contratos se estipulan las obligaciones del sector privado en la provisión de infraestructura urbana y de espacio público, en contraprestación por el derecho a la explotación comercial del predio.

Estos retos presentan, en principio, un cuadro no muy optimista en torno a las posibilidades de nuestras ciudades para movilizar los fondos necesarios para ejecutar las obras y proyectos de infraestructura urbana que garanticen la sostenibilidad de la ciudad, un nivel de calidad de vida aceptable y una mayor competitividad. La situación aparece más compleja para Lima por la pésima negociación que se hizo con el cobro del peaje para financiar proyectos como Vías Nuevas de Lima, que además en gran parte están paralizados y cuestionados por actos de corrupción.

Por ello, es sumamente importante mejorar la capacidad fiscal del gobierno metropolitano. Se requiere: a) Diseñar políticas tarifarias que promuevan una mejor recuperación de los costos, mientras al mismo tiempo aseguramos la cobertura de los segmentos menos favorecidos. b) Modernizar el sistema de catastro y fortalecer la gestión de cobro de los impuestos prediales, así como la gestión de los activos inmuebles de la ciudad; c) Digitalizar la gestión de gobierno, haciendo más eficiente el uso de los recursos públicos; y d) Mantener una gestión fiscal local transparente, con calidad gerencial y que comunique credibilidad a los inversionistas privados.

Dicho de otra manera, se requiere focalizar la acción en todas aquellas actividades que mejoren los estados financieros de un municipio. Solo así lograremos que nuestra ciudad tenga la autonomía financiera y la fortaleza fiscal que le permitan acceder a fuentes de terceros para financiar la necesaria inversión en infraestructura urbana.